Vinster i Spanien: är det dags att investera i spansk fastighet nu?
Efter åratal i dvala återvänder tecken på liv till den spanska fastighetsmarknaden
2013 Cristina Arias
OM HISTORIA är, som Thomas Carlyle hävdade, biografin om stora män, i vilken utsträckning formas globala marknader av stora enskilda investerare? Det är en aktuell fråga när det kommer till Spanien – den hittills föraktade européen Piig som nu tydligen solar sig i solen som den favoritdestination för några av de största bestarna i pengadjungeln.
Miljardärerna George Soros och John Paulson är båda kända för att göra djärva samtal. Den gåtfulla ungerske emigranten, mest känd för sin gigantiska punt mot pundet 1992, regerar för närvarande som den mest framgångsrika hedgefondförvaltaren i historien, mätt med investeringsavkastning. Paulson hyllas under tiden som en av de få som korrekt har kallat 2007-08 års byst, och tjänade en förmögenhet på vadslagning mot den amerikanska subprime-bolånemarknaden.
De två männen har väldigt olika stilar, men i år har båda hamnat på spansk egendom. Senast investerade de 127 miljoner dollar styck i ett nytt fordon, Hispania – en fastighetsinvesteringsfond (Reit), som inom kort kommer att noteras på Madrids aktiemarknad.
Kommer satsningen att bli bra och är tiden mogen att följa efter, om än i en ganska blygsam skala? Med utgångspunkt i att det enklaste sättet att tjäna pengar på alla investeringar är att köpa när priserna är billiga, ser Spanien verkligen ut som ett lockande förslag.
Trots ett förbättrat sentiment förblir de högsta fastighetsvärdena 30 procent lägre än sin topp för fem år sedan när bubblan sprack och nästan tog med sig hela det spanska banksystemet och ekonomin. I vissa tidigare kustområden är skillnaden så hög som 70 procent. Men på senare tid har farten tagit fart. Savills rapporterar att inflödet till Spaniens detaljhandelsfastighetssektor bara tredubblades förra året (upp från 320 miljoner euro 2012 till 850 miljoner euro), med huvuddelen av kontanterna från utländska institutionella investerare.
Tillströmningen är lika mycket en satsning på en återuppväckt spansk konsument som på landets fastighetsmarknad i sig. Som Gema de la Fuente, Savills lokala forskningschef, påpekar, finns det ett inslag av uppdämd efterfrågan bland hausseartade multinationella företag, som otåligt tar marken för att få in sina horn i Spaniens förbättrade ekonomiska utsikter på medellång sikt.
Vissa har väntat i åratal på det rätta ögonblicket. Andra stora företag som upptäcker tecken på en spansk vår inkluderar Vodafone, som denna vecka betalade 7,2 miljarder euro för landets största bredbands- och kabel-tv-utrustning, Ono, som en central del av sin europeiska expansionsstrategi.
Penningmarknaderna har verkligen blinkat med grönt ljus. Förra månaden uppgraderade Moody's Spaniens kreditbetyg, med hänvisning till en ombalansering av ekonomin mot en mer hållbar tillväxtmodell. Samtidigt är räntorna på 10-åriga spanska statsobligationer (som betraktas som ett lackmustest på riskaptit) nu som lägst sedan januari 2006.
Vissa varnar för att återhämtningen fortfarande är bräcklig: spanska statsskulder är fortfarande år från stabilisering, säger Mike Ingram på BGC Partners. Och den bredare ekonomin är fortfarande mycket sårbar för alla plötsliga chockar. Men när man tänker på hur nära randen Spanien verkade för bara ett par år sedan är framstegen anmärkningsvärda.
Hur mycket av denna feelgood-faktor är att hitta vägen in i ett fastighetslandskap som fortfarande är fyllt av övergivna byggnader och fulla av konkursrika snabbköpare? Enligt Fitch är framstegen fortfarande långsamma i stora delar av Spaniens fastland, där såren från krisen ännu inte har läkt. I själva verket förutspår ratingbyrån att fastighetspriserna mycket väl kan fortsätta falla i år innan de når botten 2015.
Men om det fortfarande är blodbad på Costa del Sol, är det en annan historia på traditionellt stiligare marknader som Mallorcas klippiga norra kust, runt Deia, där Knight Frank rapporterar att försäljningen ökade med 40 procent förra året, till stor del tack vare välbärgade Nordeuropeiska köpare på jakt efter ett (jämförande) fynd. Om stadslivet är mer din grej har det sällan funnits en bättre tid att köpa in sig i de mer exklusiva stadsdelarna Madrid och Barcelona.
Ungefär en miljon britter bor redan, eller har andra fastigheter, i Spanien, som, trots att det orsakar några väl omtalade mardrömmar för vissa köpare (offer för markgrepp, påtvingade rivningar, bedrägerier med fastighetsinvesteringar et al) traditionellt är en av de mer välkomnande av de södra europeiska länder. Den spanska regeringen har arbetat övertid för att locka in fler av oss och arrangerat en serie roadshows för att lyfta fram några av de fynd som erbjuds. De vanliga varningarna gäller, men du kan inte låta bli att ställa upp på Soros. Spansk egendom är definitivt värt en snuva.
