Londons huspriser förklaras i fem diagram
Värdet på bostäder i huvudstaden faller efter år av årlig tillväxt
Dan Kitwood/Getty Images
Huspriser i London sjönk med 0,6 % i juni , enligt Storbritanniens officiella statistikorgan, ONS. Det kanske inte låter så mycket men följer år då priserna växte med i genomsnitt 7,5 % årligen mellan slutet av 2009 och slutet av 2017.
Priserna har varit i stort sett oförändrade sedan slutet av 2017, efter år då London har varit stöttepelaren på Storbritanniens bostadsmarknad. Det har förekommit en hel del spekulationer om effekten av Brexit på fastighetsmarknaden i London, men det finns lite data ännu att backa upp detta. Det har funnits ett antal faktorer som vi kan se, som har lett till att priserna har försvagats, men några av dem är av nationell karaktär – särskilt låg real vinsttillväxt – och några mer lokala, inklusive ytterligare interna migrationsströmmar bort från London.
Dessutom, eftersom priserna i London har ökat i förhållande till resten av sydost, kan vi ha förväntat oss att Londonmarknaden skulle ha lättat något tidigare. Om så är fallet kan de senaste förändringarna helt enkelt vara en avveckling av de senaste årens övervärdering. Det är viktigt att komma ihåg att Londonpriserna förblir mycket höga med ett genomsnittspris på £475 000.
Nedan finns fem diagram som förklarar vad som händer.
1. Krusningseffekten
Under på varandra följande cykler sedan början av 1970-talet har Storbritannien sett ett fenomen som kallas rippeleffekten. I högkonjunktur har huspriserna tenderat att stiga först i London och sydost och sedan gradvis, över tid, har de andra regionerna kommit ikapp. London har alltid legat utanför, men den procentuella skillnaden har vanligtvis inte blivit större.
Som grafen ovan visar har priserna i London i genomsnitt varit ungefär dubbelt så höga som i norr (representeras här av Yorkshire och Humberside, vilket används som jämförelse eftersom de regionala gränserna inte har förändrats över tiden). Undantaget från de relativa förändringarna är perioden sedan mitten av 1990-talet, där historiska positioner ännu inte återställts.
2. Inkomsttillväxt
Förändringar i regionala priser påverkas starkt av nationella faktorer, däribland de låga räntenivåerna och tillväxten i realinkomsterna. Vi vet att realinkomsterna har en stark effekt på bostadspriserna. Som en tumregel leder en ökning av realinkomsterna med 1 % till en ökning av reala huspriser med 2 %, eftersom hushållen har råd att betala mer. Och så, vanligtvis över cykeln, uppvisar huspriserna mer volatilitet än inkomsterna.
Det är särskilt anmärkningsvärt att Office for Budget Responsibility (OBR), Storbritanniens oberoende finanspolitiska övervakningshund, har skalat ner sina nationella husprisprognoser och insett att svagare produktivitet leder till lägre realinkomsttillväxt. Till exempel, i mars 2016, förväntade OBR att de nominella huspriserna skulle stiga med 4,7 % under 2019; i mars 2018, detta hade reviderats ned till 2,7 % .
3. Utbud, efterfrågan och regionala mönster
Dålig inkomsttillväxt förklarar varför London verkar i en svagare nationell bostadsmiljö, men det förklarar inte det regionala prismönstret. Högre efterfrågan i London, utbudsbrist och interna migrationsmönster spelar också en roll.
För detta hjälper det att titta närmare på sydost – alltså inre London i förhållande till yttre London och relativt sydöst som helhet. Det viktigaste är att vi nu tittar på områden som inte är fysiskt så långt från varandra och vi vet att de flesta flyttningar sker över mycket korta avstånd – enligt 2014-15 Engelska bostadsundersökningen 74 % av flyttarna, där hushållsföreståndaren var under 55 år, flyttade under tio mil och 24 % flyttade under en mil.
London har länge haft fler människor som lämnar staden än att komma in i den. Samtidigt som det lockar de unga tappar London de lite äldre åldersgrupperna. Denna förlust minskade kraftigt fram till 2009, men accelererade sedan igen, särskilt under 2016 och 2017 till att överstiga 100 000 personer.
Detta mönster överensstämmer i stort med den observerade utvecklingen av huspriserna. Eftersom en hög andel människor som lämnar London åker någon annanstans i sydost, förväntar vi oss att se en nedgång i förhållandet mellan huspriserna i London i förhållande till sydost under de senaste två åren och detta verkar ha varit fallet.
4. Fastighetstyper konsekventa
De relativa priserna för olika typer av fastigheter (villor, parhus, radhus och lägenheter) har gått upp och ner på liknande sätt, även om det förstås finns absoluta skillnader i priserna. Precis som hushåll kan flytta mellan orter kan de substituera mellan fastighetstyper vilket leder till liknande prisrörelser.
Därför koncentrerar nästa diagram sig på skillnaderna mellan priserna på radhus i inre och yttre London. De indikerar att det nyligen har skett relativa prisfall i inre London, vilket återigen överensstämmer med hushåll som flyttar ut från de dyrare inre områdena.
5. Förvaltningsfastigheter
Ändå är migrationsströmmar inte hela historien. Inte heller kommer de relativa priserna sannolikt att förklaras i termer av utbudsbrist – även sydöstra lider av brist. Men en ytterligare förklaring ligger i termer av den monetära miljön och särskilt låga räntenivåer.
Bostäder i London påverkas starkt av dess roll som en investering lika mycket som en konsumtionsvara. Investeringsmotiven för att köpa bostäder är också viktiga i andra områden, men utan tvekan har London speciella egenskaper och priserna i London är mer mottagliga för förändringar i räntesatserna än på andra håll. Möjligheten finns därför att när räntorna gradvis stiger i ekonomin kommer London att påverkas starkare än andra regioner, och börjar återställa några av de historiska mönstren som syns i den första grafen.
Men trots allt prat om fallande huspriser bör vi komma ihåg att det genomsnittliga priset för en lägenhet i London är fortfarande över 400 000 pund . Som jämförelse är det genomsnittliga priset för en lägenhet i sydost närmare £200 000 – och även detta är bortom resurserna för de flesta potentiella förstagångsköpare utan betydande extra stöd. Så de prisfall vi ser kommer sannolikt inte att ha några betydande fördelar för förstagångsköpare. Åtminstone i den skala som hittills skett innebär fallet helt enkelt blygsamma kapitalförluster för befintliga ägare. Förbi Geoff Meen , professor i tillämpad ekonomi vid University of Reading
Denna artikel är återpublicerad från Konversationen under en Creative Commons-licens. Läs originalartikel .
