För- och nackdelar med hyreskontroller i London
Borgmästare Sadiq Khan ska enligt uppgift överväga regeländringar som syftar till att stärka privata hyresgästers rättigheter
(Getty Images)
Londons borgmästare Sadiq Khan verkar lägga grunden för en radikal översyn av privat uthyrning, enligt rapporter.
I ett brev till Labour-parlamentarikern Karen Buck som har setts av Väktaren , sa borgmästaren att huvudstaden behövde ett strategiskt tillvägagångssätt för hyresstabilisering och kontroll och att argumenten för att begränsa hyreshöjningar vid inflation är överväldigande.
Khan valdes på löften om att ta itu med de stigande bostadskostnaderna, och idén om hyreskontroller har framförts upprepade gånger av Labourpartiet.
Men alla är inte övertygade - så vad är för- och nackdelarna?
Hyreskontroll och hur det fungerar
Hyreskontrollåtgärder ger myndigheterna befogenhet att reglera hyresnivåer, fråntar privata hyresvärdar möjligheten att överdriva de belopp som de tar ut, BBC säger.
De tre huvudsakliga sätten att göra det är att höja hyran, höja hyran eller tillfälligt frysa hyran, tillägger Kanal 4 Nyheter . Men även inom dessa kategorier kan policyerna variera enormt - något som är särskilt sant inom den första kategorin, där antingen hyrorna kan sättas till aktuella marknadspriser eller sättas till en lägre gräns, tillägger programföretaget.
Anna Clarke, en senior forskarassistent vid Cambridge Center for Housing and Planning Research, sa till BBC att en möjlighet skulle vara för lokala myndigheter att sänka hyresnivåerna från den nuvarande marknadsräntan till nivåer som är jämförbara med sociala bostäder.
Effekterna av detta skulle variera kraftigt runt om i landet, sa hon och noterade att i vissa områden, som delar av norra England, är skillnaden mellan marknadspriser och bostadspriser liten, så förändringen skulle vara försumbar, medan i områden som t.ex. London, det skulle vara mycket större.
Alternativt kan Storbritannien anta metoder som används av andra europeiska städer. I Paris sätts hyrespriserna av en tredje part i områden med hög efterfrågan, medan det i tyska städer inklusive Berlin och München finns tak för hur höga hyrorna kan vara.
Vilka är nackdelarna?
Föga förvånande är privata hyresvärdar starkt kritiska till de föreslagna hyresreglerna.
De Rikshyresvärdsföreningen kallar hyreskontroll för en av de mest katastrofala riskerna för den privata hyressektorn. Organisationen hävdar att sådana bestämmelser skulle behandla symptomen snarare än orsakerna till bostadskrisen och leda till förlust av bra hyresvärdar.
Och enligt Skydd , privata hyresvärdar är inte de enda som skulle lida. Välgörenhetsorganisationen för hemlöshet säger att bevis tyder på att kontroller som involverar fastställande av hyran, inte bara kontrollera höjningen, skulle vara i stort sett problematiska för dem med låga inkomster och skulle tvinga ett betydande antal hyresvärdar att sälja sitt hem, eftersom de skulle kunna tjäna mer pengar på det sättet.
Nu kan det vara bra för medelinkomsttagare – en mängd bostäder som plötsligt kan säljas kan bli tillgängliga, tillägger välgörenhetsorganisationen. Men det är här risken kommer in för låginkomsttagare. De har inte råd att köpa och förlitar sig i allt högre grad på den privata hyressektorn.
När hyresvärdar säljer upp skulle de få färre platser att bo på. I avsaknad av ett mycket större utbud av kommunala och sociala bostäder riskerar det att pressa människor in i hemlöshet.
Vad är fördelarna?
Kampanjgrupp Generationshyra säger att Shelters påståenden är felaktiga.
Även om hyreskontroller i sig inte skulle minska den underliggande bristen på bostäder, kommer den inte att öka den heller. Om vi ser en ökning av bostadsägandet blir det färre hyresfastigheter men också färre hyresgäster, säger gruppen. När rikare hyresgäster blir husägare kommer det också att bli mindre köpkraft på hyresmarknaden, vilket minskar den effektiva efterfrågan och dess prispress uppåt.
Denna teori verkar backas upp av en 2015 års rapport av forskare vid Cambridge University, som tillfrågade privata hyresvärdar för att fråga hur de skulle reagera på olika typer av hyreskontroll.
Forskarna sa att med de flesta scenarierna indikerade hyresvärdens svar att det enda resultatet skulle vara små sänkningar av genomsnittliga hyror, vilket leder till en sammanlagd förlust av hyresintäkter för sektorn på mellan 0 % och 5,5 %.
Detta är en relativt liten inkomstförlust och inte i sig sannolikt att orsaka en väsentlig förändring av storleken på sektorn, fortsatte rapporten och tillade att det enda scenario som sannolikt skulle resultera i en betydande inkomstminskning för bostadssektorn var om initialt Hyrorna sattes initialt långt under marknadspriserna.
Channel 4 News håller med, och drar slutsatsen att det verkar fullt möjligt att många former av hyreskontroll inte skulle skada bostadssektorn avsevärt, och att statligt stöd för nybyggnation skulle kunna bidra till att fylla luckan av eventuella sänkningar till den privata sektorn.
Generation Rent tillägger dock att hyreskontroll bara någonsin kan vara ett stopp för en sund bostadsmarknad – och att eliminering av den bristen förblir det långsiktiga målet.
